🔐 Yêu cầu Mật khẩu Sử dụng
Vui lòng nhập mật khẩu để tiếp tục định giá.
*Công cụ định giá chỉ dành cho thành viên
Nhập liệu thủ công — chạy 3 phương pháp (CMA, Hedonic, Cost) — hiển thị breakdown và khoảng giá đề xuất.
| Địa chỉ | Diện tích m² | Giá bán (VND) |
|---|
💡 Giải thích các Phương pháp Định giá & Thuật ngữ
1. CMA (So sánh Thị trường)
**Nguyên tắc:** Dựa trên giá bán thực tế của các tài sản tương đồng (Comps) đã giao dịch gần đây. Đây là phương pháp khách quan nhất, được gán trọng số cao nhất (thường 60-70%).
**Công cụ dùng:** Dữ liệu **Danh sách Comps** để xác định giá cơ sở và áp dụng **Rule điều chỉnh** (vị trí, mặt tiền,...) lên giá đó.
2. Hedonic (Hệ số Định giá)
**Nguyên tắc:** Giá trị là tổng hợp giá trị của từng đặc điểm riêng biệt (hệ số). Phương pháp này giúp lượng hóa mức độ tăng/giảm giá của từng yếu tố (ví dụ: nở hậu +5%, hướng Tây -4%).
**Công cụ dùng:** Lấy **Giá cơ sở vùng** và nhân với **Tổng hệ số điều chỉnh** (Total Factor) từ các Rule.
3. Cost (Chi phí Tái tạo)
**Nguyên tắc:** Giá trị là chi phí để mua đất và xây lại công trình mới tương đương (sau khi trừ khấu hao công trình cũ).
**Công thức:** Giá trị Đất + (Chi phí Xây dựng Mới - Khấu hao Lũy kế).
Thuật ngữ Quan trọng
- **Comps:** Tài sản So sánh đã bán.
- **Giá cơ sở vùng:** Giá nền trung bình 1m² của khu vực đó.
- **Khấu hao:** Mức giảm giá trị công trình theo tuổi thọ (máy tính giả định 50 năm).
- **Trọng số:** Tỷ lệ % ảnh hưởng của mỗi phương pháp đến Giá đề xuất cuối cùng.
- **Rule Vàng:** Nguyên tắc chuyên nghiệp về việc tổng điều chỉnh không nên vượt quá $\pm 30\%$.